Going Stronger

Business World by Francis Anthony T. Valentin, 06-09-2014

WITH THE COUNTRY'S robust economic performance, Metro Manila's real estate sector is expected to continue its growth momentum.

The Philippine economy in 2013 grew 7.2%, defying expectations in spite of the disasters that hit the nation. It was the highest macroeconomic growth in Southeast Asia, edging out Indonesia (5.8%), Vietnam (5.5%) and Malaysia (4.7%).

"At the forefront of the country's ecohOmic expansion is the real estate market, which continued its robust performance in all property sectors," Michael McCullough, managing director of KMC MAG Group, said in the company's report titled "Metro Manila Property Outlook: 2014."

Based on the data from the National Statistical Coordination Board (NSCB), the services sector - led by the trade and real estate, renting, and business activities subsectors - remained the key driver of the economy's growth byway of its 7.1% growth rate.

At constant prices, the real estate, renting and business activities, in particular, grew 8.4% in 2013, depicting a booming real estate market.

Last January, Urban Land Institute (ULI) and PricewaterhouseCoopers (PwC), in its study titled "Emerging Trends in Real Estate 2014," named Manila as the fourth best real estate investment market in Asia­Pacific, out­ranking the likes of Sydney, Singapore and Beijing.

The study cited the country's rapid economic growth, popularity as an outsourcing destination, and improvement In governance issues as grounds for the remarkable performance.

According to KMC MAG, in its separate study, Manila's status as a preferred investment market is "derived from compressed cap rates in the developed markets, and can provide better yields than elsewhere."

As per the ULI and PwC report, cap rates in the region vary between 9% and 10%. Furthermore, office take­up reached a total of400,000 square meters (sq. m.) last year.

Manila, above all, was rated by ULI and PwC as the "best bet" in residential, office and retail sectors.

For the residential sector, Colliers International, in its own study titled "Philippine Property Market Report" for the first quarter of 2014, estimates an increase in supply for the next three years. It expects 20 new residential con­ dominiums, amounting to 7,748 units, to be turned over this year alone. In the coming three years until 2017, there will be an average delivery of 8,180 units, for a total of 90,436. Ninety­five percent of these developments will be concentrated in the central business districts (CBDs) of Makati City, Fort Bonifacio and Ortigas Center.

One consequence of the delivery of these new supplies, however, will be the rise in vacancies, especially in Makati CBD where vacancy rate is expected to soar to 11.2% as the demand cannot keep pace with the supply.

Meanwhile, KMC MAG's study identifies investors and expatriates as drivers of demand for high­end apartments in premium residential condominiums. The middle­class, likewise, will drive demand for subdivisions, townhouses and condominiums as a result of their increasing purchasing power.

In the office sector, the business process outsourcing (BPO) industry is a guaranteed growth propeller. According to KMC MAG's study, the BPO industry has kept the leasing markets in the region active. In addition, the industry's positive outlook bodes well for Manila as it is still considered a desirable destination for outsourcing services, owing to its English­speaking work force and affordable labor costs. The study also anticipates the BPO
industry to propel the future annual take­up to 400,000 sq. m.

Supply­wise, as Colliers reveals, expansion in Makati CBD will hit a plateau. However, there will be expansions outside of it, mostly in Fort Bonifacio and Ortigas Center. Fifty­five percent of almost 450,000 sq. m. of office space will come from these two CBDs. Also, locations in Mandaluyong City, Quezon City and Pasay City are considered as alterna­ tives where 350,000 sq. m. of office space is to be delivered by 2016.

The competition for available space has also prompted rental rates in Makati CBD to swell. Grade A rents had a 1.5% increase quarter on quarter, while Grade B had 1.4%. Colliers calculates an appreciation rate between 5% and 8% in the next 12 months in this area.

Developments in Metro Manila's retail sector are very optimistic. According to Colliers, more than 190,000 sq. m. of retail space was delivered in the first quarter of 2014 alone, considered the highest in any given quarter. An additional 150,000 sq. m. is expected to be added to the 5.7 million sq. m. of Metro Manila's retail stock by the end of the year.

Moreover, the report adds that in order to take advantage of the increasing purchasing power of consumers, retail developers have been establishing retail areas with smaller configurations as well as district and neighborhood centers to entice target sectors.

Expansions undertaken by two of the biggest property developers, for instance, attest to the confidence of retail develop­ ers in pursuing retail projects. SM Group recently renovated its property, SM Megamall, by adding 101,000 sq. m. of space to house its new wing that accommodates more than 100 retail stores, most of which are global brands. Ayala Land, on the other hand, opened a new mall called Fairview Terraces in Quezon City that has an area of 114,000 sq. m.